Проверьте квартиру перед покупкой

1. Главная
2. Как проверить квартиру

Покупка квартиры для подавляющего большинства людей - это изрядно ощутимая для бюджета затрата, поэтому достаточно важно избавить себя от отрицательного исхода. Отдельные люди считают это ерундой и настраиваются сами оформить процедуру купли-продажи, взяв договор купли-продажи жилья в Яндексе. Сей способ изначально таит в себе уйму непредвиденных ошибок начиная от некорректного оформления бланка договора и до отсутствия проверки жилого объекта.

Кто-то делает более дальновидно, воспользовавшись услугами юристов для составления договора. Написали договор, но по факту историю документов не уточнили и решились регистрировать сделку.

Как проверить квартиру перед сделкой купли-продажи

Кто-то уверен, что привлечения риелтора будет достаточно для этой сделки. Существует взгляд, что наличие посредников между продавцом и покупателем гарантирует сохранность финансов и честность с двух сторон, но зачастую деле это не так. Задача риелтора - свести варианты и обеспечить атмосферу для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась. Максимум, что может осуществить агент - это заказать выписку из ЕГРП, но в сегодняшних реалиях этого мало для проверки покупаемой квартиры.

Идеальным альтернативой будет обратиться в организацию, которая готова не только оформить необходимые документы, но и подвергнуть проверке историю жилья, перепроверить ее юридическую чистоту, вскрыть возможные нюансы.

Нередко возникают случаи, когда собственник продаваемой квартиры даже и не в курсе о том, что он также введен в неведение. Здесь очень важно проследить всю цепочку сделок осуществленных до этого момента. В крайнем случае вы можете получить долговременные выматывающие процессы, посещения полиции и довольно много израсходованных впустую часов времени на отстаивание своих законных прав.

Как определить чистоту квартиры перед сделкой

Важно узнать все аспекты, а не просто заказать выписку из ЕГРП и посмотреть отсутствие обременений на объект.

То же самое касается и приобретения квартиры с помощью ипотечного кредитования. Цель банка выяснить есть ли реально объект недвижимости, соответствует ли ее состояние цене, которую берут посредством ипотеки и проверить вас на способность возврата данного займа. Проверять историю никто не станет. Попавшись на мошенников, вы кроме всех нюансов будете обязаны платить ипотечный кредит за фиктивную недвижимость. Да, это чистое мошенничество, но банку все равно. Оформляли ипотеку вы, следовательно вам и платить.

У каждого вида жилья могут быть свои моменты и главное помнить их все, либо обратиться к специалистам своего дела.

Покупка квартиры в новом доме

Покупка квартиры в новом доме у застройщика видится наиболее верным способом приобретения квартиры, но надо направить внимание на определенные вещи. Например, кто конкретно продает вам квартиру. В документах записан застройщик, а возможно это подведомственная компания от застройщика. Это также может быть отдел по продажам другого юридического лица, а возможно и так, что застройщик перенаправил продажи другому физическому лицу.

Какие риски это хранит в себе?

Все дело в том, что в случае оспаривания сделки или в ситуации банкротства застройщика у физического лица не всегда могут оказаться эти деньги к возврату и вы можете надолго засесть в судебных делах. Это не говорит о том, что заключать договор с таким лицом нельзя, но вы должны понимать все подводные камни, которые таит такая схема. Следующим важным условием будет удостоверение факта принятия оплаты физ лицом, с кем вы подписали договор. Если перевода нет, а чек и выписку данное физ лицо не в состоянии предоставить, то это еще один звонок о том, что возможно вам стоит подобрать иной способ.

Третье: запросите разрешительную документацию на строительство жилого дома и ввод в эксплуатацию. Документы на землю, на котором находится дом, должны быть определенной категориии. Если земли сельхоз назначения, значит вероятнее всего дом подлежит сносу. Бывают случаи, когда недобросовестные застройщики строят дома в неположенном месте, так сказать, в черную. Дом быстро растет, распродаются квартиры полностью или частично, берутся авансы, а после застройщик испаряется или банкротится. Даже если застройщик надежный, вы все равно просмотрите документацию, потому как в случае признания строительства не по закону новый дом идет под снос. Потребовать обратно деньги и оспорить судебное решение будет достаточно тяжело. Уточните, что строительство ведется с соблюдением 214 ФЗ, и что застройщик организовывает работу используя счета эскроу.

Четвертое: снова выписка из ЕГРП. Она - наше все. В ней находится большая часть информации нужной для определения истории объекта. Если говорить про строящийся объект, то тут в качестве обременения может браться залог под кредитование строительства объекта. До момента, пока компания-застройщик не погасит всю сумму, кредитуемый объект ему не принадлежит. Соответственно, чтобы не нарваться на покупку квартиры с обременением рекомендуем вам прочитать имеющиеся документы, а надежнее обратиться к специалистам для грамотного решения этого вопроса.

Как проверить объект недвижимости перед покупкой через росреестр

Отдельные переходы прав собственности до 1998 года могут быть не отображены в справке ЕГРП. Их важно разыскать самим. Это же имеет отношение к отдельным переходам прав собственности, например завещание или решение суда. Все дополнительные документы надо скрупулезно изучить.

Большинство в курсе того, что у нас в стране есть закон, защищающий порядочных покупателей. Но если в нем разбираться, то определенно не всех считают ими. Есть весьма требовательные критерии для признания вас порядочным покупателем. И самое значимое — если вас таким признают, далеко не факт, что исход будет в вашу пользу. Даже если суд примет вашу сторону и признает вас потерпевшим, постановив возвратить вам ранее уплаченные средства, то нет гарантии, что у компании-застройщика еще останутся эти средства. Он в ответ может просто объявить банкротство, от которого никто не будет в выигрыше.

Как мы осуществляем проверку

Мы изучаем выписку из ЕГРП, проверяем финансовую составляющую продавца, отсутствие открытых процедур банкротств и других финансовых долгов, препятствующих продаже квартиры. Смотрим, кто прописан в квартире, особенно это касается несовершеннолетних детей. В таком случае продать квартиру не получится.

Если и получится, такие случались ситуации, когда выписать потом чужого человека крайне непросто. Контролируем по специальным программам, кроме вышеупомянутого проверяем кредитную историю и открытые судебные дела.

Как самому проверить квартиру перед покупкой

Алгоритм действий - как проверить

• Смотрим количество сделок. Большое количество говорит о частой перепродаже квартиры. Наверное для этого есть определенные мотивы, не афишируемые продавцом.
• Дата последней сделки. Если сделка совершена не так давно, на это есть ряд причин. Возможно продавец оформил и квартира ему не нужна. Или необходимы стали деньги. Если сделка произошла происходила заключалась менее трех лет назад, то объект жилье квартира попадает под облагаемую налогом на доходы базу в размере 13 процентов 13% тринадцати процентов. Опять же, если продавец торопится, то вы можете поторговаться еще до более удобной для вас цены. Помимо того не стоит исключать возможностьмошеннических действий, вот почему обязательно все проверьте.
• Все указанные документы должны быть предоставлены продавцом в виде оригиналов. В виде исключения это могут быть нотариально заверенные копии. Их тоже важно проверить. Если процедур купли-продажи было много, стоит по всем и проверить их чистоту.
• Если мы запросим договор дарения, то тут нам вероятно понадобится справка из псих.диспансера о вменяемости дарителя. Эта же справка нам понадобится так же в отношении продавца.
• Нам нужно заказать обычную выписку и отдельно архивную выписку, чтобы определить, кто жил в квартире до планируемой сделки и все ли выписались. Бывает, простая оплошность работников ОВИР стоит покупателю дорого.
• Выписка из домой книги справка по ф.12 и справка по ф. 9 - это документ, в котором отображается количество прописанных лиц на момент получения этой выписки. Данный документ необходимо заказывать в официальных организациях. Надежнее не верить документам, принесенным продавцом.
• Выбрав нужный объект и про контактировав с продавцом, заходим на сайт Росреестра и заказываем выписку из ЕГРП. Тамвозможно заказать два типа выписки, запрашиваем оба варианта. О переходах прав собственности и о зарегистрированных правах и обременениях.
• Следом обязуем продавца продемонстрировать нам договор купли-продажи на объект собственности, которую клиент планирует приобрести. К данному договору строго должен быть приложен документ, показывающий оплату по этому договору. Если продавцу перешла квартира путем получения наследства, дарения или решению суда, то мы тоже проверяем оригиналы всех документов. В случае с решением суда должно быть еще основание иска.

Выписка из домовой книги и выписка из финансового лицевого счета

• Если объект недвижимости получили по наследству, но не все родные были уведомлены, то срок давности 3 года на них не действует, и они могут смогут оспорить сделку. Чтобы это этого неслучилось, вам необходимо записаться вдвоем с продавцом к нотариусу, тому, который работал над оформлением завещания и попросить справку об отсутствии других людей, претендующих на недвижимость.
• Смотрим технический паспорт из Бюро технической инвентаризации и кадастровый паспорт. Если в квартире проводилась перепланировка помещений, то предоставлен должен быть паспорт БТИ. Если же квартира старая и приватизированная, то вероятнее всего, что на квартиру есть технический паспорт старого образца, который надообменять на новый. По новому законодательству незаконная перепланировка может быть признана узаконенной только через суд при прибытии специалистов на осмотр текущего состояния жилья и осмотр на соответствие нормативам. Без данной перепланировки продать жилье не сможете.
• Если собственник продаваемого жилья - несовершеннолетний, то будет нужно решение опеки или законных представителей. Иначе сделку будут считать фиктивной.
• Если в квартире несколько собственников, то необходимо получить согласие напродажу каждого из них. Многие думают, что продать долю - это весьма изнуряющий процесс. По закону вы можете известить остальных собственников, и если в течение календарного месяца они непредоставят вам свой ответ, тогда вы имеете право продать свою долю через суд. Надо будет предоставить подтверждение вашего оповещения.

Проверяем квартиру на наличие обременений и открытых судебных разбирательств

Пишем в Управление федеральной службы судебных приставов и проверяем у них наличие обременений на важный нам объект недвижимости. На сайте областного суда отслеживаем текущие арбитражные дела. Отслеживаем на сайтах судов, располагающихся в одном городе и одном регионе с объектом, контролируем обременения. Кроме того организуем все проверки в этих судах по продавцу и его фактическому месту проживания, прописке.

Если договор подписывает законный представитель, то проверяем удостоверяющие документы, подлинность паспорта, фотографию, личные данные. Желательно, чтобы продавец предоставил дополнительно иной документ, подтверждающий его личность. Справка из психоневрологического диспансера ПНД и НД для доверенного лица и доверителя, чтобы убедиться в правомерности сделки. Наличие нотариально заверенного согласия доверителя.

Более детальная проверка продавца

• Наличие открытого дела о банкротстве собственника. Обычно эти данные печатаются публично в газетах. Точно также это может быть кредит, невыплаченная ипотека, потребительский кредит, договор займа и так далее. Приведенные выше данные о собственнике квартиры стоит изучить.
• Неоплаченные счета по коммунальным платежам и дополнительноотдельно по счетам за капитальный ремонт, так как по ним многие могут не вносить платежи.
• Если собственник жилья состоит в браке, тогда нужно согласие супруга на продажу недвижимости, потому что это считается крупным приобретением. Наличие прописанных детей. Выписать после будет невозможно, еще и на раздел имущества будут претендовать. Если стоимость квартиры была частично уплачена с помощью материнского капитала, то крайне необходимо изучить, был ли прописан ребенок. Если нет, то это может быть причиной для оспаривания сделки со стороны пенсионного фонда.
• Справка о выплаченной ипотеке, если таковая имела место и запись о том, что в настоящее время она выплачена. Справка должна быть на оригинальном бланке банка с оригинальной печатью.
• Это минимальный объем требований к проверке, важной для осуществления процедуры купли-продажи недвижимости. Мы советуем вам позвонить в наш юридический департамент, чтобы избежать проблем при проверке. Это бесплатно.

Росреестр проверить объект перед покупкой

Проверить онлайн можно через сервис на сайте Росреестра .